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2018中报总结|上半年房企净负债率和融资成本全面上升

2018-09-18

2018中报总结|上半年房企净负债率和融资老本片面回升

2018-09-16 14:41起源:格隆汇开发/融资/公司

原题目:2018中报总结|上半年房企净负债率和融资老本片面回升

作者:房玲、羊代红、洪宇桁

2018年上半年,政府继续加强房地产调控,提出要波动遏制房价的下跌。与此同时,房企的融资环境继续放弃收紧的态势,政府进一步出台政策,加强对信托存款、银行存款以及委托存款的融资限度,并在上半年末对房企境外发债的融资用途加强了监管。面对市场环境和政策不确定要素增多的情况,上半年各大房企的财务情况究竟发作了怎么的变动呢?为此,咱们对170家上市房企的财务数据停止深化分析。

负债率和融资老本片面回升

企业财务压力加大

上半年面对市场和政策的稳定,规模房企仰仗自身劣势,销售业绩大幅增长,销售回款为企业添加持有现金,优化财务状况提供了保证。另一方面,随着行业集中度的始终提高,企业为了进一步促成规模增长和降职市场占有率,依然需求少量的资金反对,这就使得全体负债规模持续加大。上半年170家上市房企全体持有现金相比年终增长了6%至25459亿元。与此同时,房企有息负债规模继续加大,相比年终增长了10%,总有息负债规模到达了64525亿元。

从偿债才干来看,170家房企全体财务杠杆相比年终有所添加,现金短债比和长短期债务比都较为巩固。上半年末170家房企加权平均净负债率回升为92.56%,较年终添加了4.04个百分点,60%的企业的净负债率有所下跌;全体的现金短债比略微降落至1.26,部分企业短期偿债压力相对较大。

从融资成本来看,上半年60家重点房企融资老本完结了两年来的降落趋向,上升至6.33%。这主要是因为境内融资环境持续收紧,近期新停止的境内外融资老本均有提高,而原有低老本的公司债陆续到期,因而全体的融资老本也只能水涨船高。

现金:上半年房企持有现金全体微涨6.2%

1、持有现金超千亿企业添加至4家

2018上半年170家上市房企的现金持有量为25459亿元,较期初增长6.2%。其中60家重点房企的现金持有量为21799亿元,较期初增长8.5%;60家房企的现金总量占比85.6%,较期初进一步添加了1.5个百分点。随着行业集中度始终回升,规模房企的资金融通也更具劣势。上半年持有现金超千亿的企业有4家,较期初添加1家,其中恒大和碧桂园的现金持有量更是超2000亿元,遥遥抢先其余企业。

50强是企业现金增长与降落的风水岭

从企业体现来看,半数企业的现金出现不同程度的下跌。60家重点企业中现金增长的企业占比更高,达63.3%,其中增幅超越50%的企业有4家,区分为中骏、金科、龙湖和建发。从各梯队来看,50强企业平均现金持有量有所增长,而50强之外的企业平均现金持有量则有所降落。现金增幅最为清楚的是10-30强企业,这些企业上半年广泛加大了财务优化力度。

碧桂园上半年现金净添加遥遥抢先 (略)

恒大持有现金微降但仍为最大金主 (略)

2、净借贷添加是多数房企现金添加主因

影响房企现金变化的要素,主要有企业的销售回款、投资开发力度以及融资偿债规模。从60家重点房企的现金变动要素分析来看,现金添加中大部分企业体现为,销售大幅增长的同时,企业为了放弃规模持续加速扩张,也进一步加大投资开发力度,现金的增长伴随着负债大大添加,如碧桂园、龙湖、旭辉个人等。

另一部分现金添加的企业体现为,企业融资不多,投资开发相对审慎,但销售回款添加较多,从而添加了现金持有量,如金科个人、佳兆业等。此外,如中海、保利地产等企业的体现则相对均衡。

注:原点示意投资开发/销售回款=0.9,净借贷增幅为0

大规模融资为碧桂园、旭辉等规模企业扩张添柴加火(略)

金科、佳兆业等少数企业现金添加主由于销售回款(略)

3、滨江等22家企业现金持有放大(略)

负债:平均净负债率添加至92.5%

1、规模:18家企业有息负债超越千亿

2018上半年末,170家房企总有息负债为64525亿元,相比年终回升了10.5%。其中60家重点房企总有息负债为53897亿元,较期初回升11.6%,重点房企债务添加相对清楚。2018年上半末60家重点房企有息负债占比达83.5%,相比年终又添加了0.9个百分点。

2018年上半年各大房企的规模开展照旧十分迅猛,半年间已经有7家房企的合约销售额超越了千亿,TOP20房企合约销售总额约为26000亿元,同比增长约30%。而规模扩张往往伴随着负债添加,上半年末TOP20房企总有息负债约为33275亿元,与去年同期相比增长了27.6%,与规模增长基本同步。从各梯队企业体现来看,10-30名之间的企业有息负债添加最为清楚。

83%的重点企业有息负债有所下跌(略)

2、净负债率:六成企业净负债率回升

上半年末,170家房企的加权净负债率(永续债作为权力)约为92.56%,较期初下跌4.04个百分点,60%的企业净负债率有所下跌。其中,60家重点房企的加权净负债率为97.93%,较期初下跌2.63个百分点,净负债率下跌的企业占比为65%,主要是由于企业的总有息负债的增长率比持有现金的增长率高,同时一切者权力的增长较低所致。

从各梯队企业体现来看,2018年年中销售排行在50-100名之间的企业上半年的净负债率(加权平均)添加最为清楚,增幅高达15.47个百分点,而排在30-50名的房企则是平均净负债率最高的企业。值得留意的是,排名前十的房企的平均净负债率有所降落,企业在财务平衡方面做得更好。

高速开展中企业净负债率相对较高(略)

30强房企降杠杆功效最为清楚(略)

3、永续债:计入后重点企业净负债率添加至105.7%(略)

偿债才干:政策收紧下偿债压力逐步加大

融资老本:完结降落趋向反弹至6.33%

从上半年60家重点房企的平均融资成本来看,约有67%的企业的融资老本相比年终有所提高,全体平均融资老本由2017年末的6.03%增至6.33%,完结了延续两年的降落趋向。这主要是因为境内融资环境持续收紧,近期新停止的境内外融资老本均有提高,而原有低老本的公司债陆续到期,因而全体的融资老本也只能水涨船高。

1、国企、央企融资老本全体维持较低水平(略)

2、踊跃扩张企业融资老本增幅较大(略)

综合来看2018年上半年房企的偿债压力较2017年底有所添加,但多数企业偿债才干还基本属于持重水平,主要呈现出以下几个特点:

一是杠杆加大,全体净负债率抬升至93%;

二是现金短债比和长短期债务比持续2017年年底的“恶化”情况,总体短期压力仍然不大,部分企业需求警惕;

三是在调控持续收紧,公司债以及境外债等发行受限的影响下,60家重点房企全体平均融资老本继续完结连年降落的态势。

从2017年末尾,各地房地产调控政策的密集出台,房企融资逐步收紧。2018年上半年房企的融资环境面临着进一步收紧的趋向,融资难是房企广泛面临的效果,融资老本的回升也是公认的理想,多家房企在中期业绩会上示意,融资老本到年底还会有所回升。在这样的背景下,踊跃推动金融翻新,开辟多元化的融资渠道对房企而言就变得尤为重要。前往搜狐,检查更多

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