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金地商置(0535.HK):青出于蓝,以“高周转”带动“商业

2018-06-07

金地商置(0535.HK):青出于蓝,永年区长王玉刚以“高周转”带动“商业运营”

2018-06-07 13:25来源:港股那点事运营/房地产/开发

原标题:金地商置(0535.HK):青出于蓝,以“高周转”带动“商业运营”

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作者:格隆汇·大导演

随着5月数据的公布,另最近房地产行业一扫过去的阴霾,上市内房企业板块又在蠢蠢欲动。据克尔瑞统计,2018年1-5月,TOP100房企总体销售规模达到了3.47万亿元,同比增长33.5%。TOP100房企5月单月销售环比增长17.7%,为今年以来最高月份。

随着行业的集中度加强,房地产企业的销售门槛进一步加强。TOP30-50梯队的企业与TOP50-100梯队的企业在加速抛离。而TOP30-50梯队的企业受益最为明显,其中销售的增速就是最好的体现。在这个梯队中有一家企业备受关注,原因在于其同时具备成长性及安全性,这在目前资金面紧张的行业中,其安全性也受到投资者追捧。这家企业便是金地商置。

金地商置公布2018年5月经营数据:5月实现合约销售额约34亿元,合约销售面积17.24万平方米,销售均价19700元/平方米,同比增长26%。2018年1-5月公司累计实现合约销售额131.55亿元,销售面积58.63万平方米。作为一家以商业地产为主要发展方向的房企来说这样的业绩还是不错的,永年区委电话相比沉寂许久的母公司金地集团,金地商置的表现十分出色。

目前金地集团在2017年合约销售规模为1408.1亿,业内排名第10,依然是行业龙头。这么看来金地商置在投资者眼中更具价值,那么这家公司究竟成色几何呢?

开发业务稳步上升,发力产业园运营

金地商置集团有限公司(简称“金地商置”)是大中华区具领先地位的地产发展商和运营商,亦是集住宅、商业、写字楼、产业地产、创新型商业的投资、开发及运营于一体的集团公司。

金地集团的商业地产历史追朔到2005年,北京金地中心是金地集团第一个商业综合体项目,于2005年开始开发,金地集团也从那时开始即已展开对商业地产领域的探索。随着中国经济增长方式向消费型转变,中国商业也获得了蓬勃地发展,金地集团跟随商业新浪潮茁壮生长。到了2012年,金地集团布局香港资本市场,收购香港联交所上市公司星狮地产,并于2013年正式更名为金地商置。

因此我们可以很清楚的看到,金地商置流淌着商业地产的基因。但是金地商置开发业务的成长性也是十分惊人的。这也是相比其他同样是商业地产运营商,金地商置更受投资者关注的重要因素。

2017年金地商置的合约销售规模突破452.8亿,增速达到125%,永年区委招标电话行业排名预计达到前40名左右。成长性突出。

从最新累计数据看,2018年1-5月累计合约销售额131.55亿元,同比下降19.18%。累计销售额出现下滑主要系公司推盘节奏有所变化。公司于2017年上半年推盘较多,2017年1-5月销售金额增速达291%,基数较高叠加2018年上半年可推货值较少。市场预计后期随着可推货值提升,销售将持续改善。

从金地商置的业务结构上看,开发业务在营收的占比其实十分高,这跟金地商置获得的项目中很大部分是综合运营项目有关。金地商置的开发业务收入占整体营业收入总额的占比一直保持90%以上,2017年开发业务的收入占比开始回调,其中有当期结转项目周期影响的原因,更重要的是金地商置的商业运营项目开始发力。

金地商置定位为中国精致商业地产引领者,目前专注发展五大业务方向:

1.以城市综合体为主体的商业中心投资与运营;

2.公寓和住宅的开发销售及物业管理;

3.写字楼的运营及物业管理;

4.产业园区的开发、运营及物业管理;

5.超五星级酒店、精品酒店的开发与运营。

其中产业园区运营成为未来的重点方向。在房企转型“城市运营商”的趋势下,产业地产成为新宠。万科领衔收购物流地产运营商普洛斯,正是这一趋势的标志性动作。近年来,金地商置在传统开发业务稳健发展的支持下,进行多元化业务发展,其中更是重点布局产业地产。

通过多年深耕,金地商置取得成效也是斐然的。2016年金地商置与启客集团合作成立了启客威新管理公司,并完成收购上海8号桥项目公司85%股份,实现了商置商业开发、运营实力与启客集团活化旧改能力的强强联合。

2017年,公司取得多个不同机构颁发的荣誉及认证,当中包括“2017中国产业园区优秀运营商”及“2017年度中国商业地产TOP100”等。另外,金地商置也被中国产业园区国策委员会指定为“2017中国产业园区国策委员会副理事长单位”。

其中旗舰项目为深圳威新软件科技园。项目对小区的贡献得到各界的肯定,于报告期间内,项目获得“广东省优秀物业管理项目”以及“中国特色产业园区”荣誉。正是这一个个优质的运营项目推高了企业的价值,最终也将反映在公司利润之上。

土地储备丰厚质优,高毛利推升利润

无论是纯住宅开发,还是如金地商置这类商业地产运营商,拥有具规模及优质的土地储备对企业来说是最重要的成功因素之一,而适时以具竞争力的价格收购土地储备更是企业的成功关键。其中总量决定厚度,地区决定质量。

金地商置的土地储备十分丰厚,且土储增加速度只增不减,土地储备大幅增加至约1,371万平方米的总楼面面积。2017年,金地商置收购共25个新项目的权益,总规划楼面面积约4,06.1万平方米,其中1,87.8万平方米为公司应占股本权益。

2017年金地商置土地收购总代价约人民币309.93亿元,其中权益应付总代价约人民币124.11亿元,平均土地收购成本每平方米约人民币6,600元。最终公司在全国土储权益均价仅保持5521元/平米低位。金地商置的拿地成本虽低,但是土地质量却十分高。

截止2017年,公司土地储备中约21%位于北京、广州、上海及深圳一线城市,约71%位于包括长沙、杭州、昆明、昆山、南京、青岛、天津、武汉等二线城市,8%则位于包括淮安、太仓、太原等三线城市。下面是详细的土储分布情况。

除了土地储备,公司旗下持有的投资物业同样位于核心城市核心地段,近年出租率高也提升公司租金规模。2017年末,深圳威新软件科技园第一二期、北京搜狐网络大厦及上海8号桥项目出租率均达100%,目前在开发商业项目主要布局在苏州、南京、上海等城市的5个新商业圈,预计竣工后商业地产板块租金收入有望超过10亿元。

这主要源于公司在拿地节奏上保持灵活、拿地方式上多样化。2013年以来公司主要通过土拍市场、收购方式获取优质土地。出此之外,母公司的资产注入也为公司带来极大的帮助。2013年8月金地集团向公司注入6个优质地产项目,总建面约150万平米。2016年公司收购了广州广电房地产集团74%股权,增加约420万平米的额外土地储备,总收购价约14亿元。

低成本,但质量高,这使得金地商置的项目的毛利率高于同行。近年公司平均的毛利率保持接近40%,这在同规模的房企中也是少有的。2017年,金地商置股东应占净利为16.4亿元,同比增长20%。高的毛利率最终会推升企业的利润,所有投资及企业的经营最终都需要落脚到盈利上,而这也是金地商置吸引投资者的一大因素之一。

小结:

作为商业地产运营的先行者,金地商置利用其高速增长的开发业务为商业运营项目护航。背靠金地集团,低成本高质量的项目为企业利润增长提供支持,而成倍增长的销售规模进一步释放了企业土地储备的优势,这是推动企业过去股价表现优异的主要逻辑。

在未来,公司在商业地产的运营,特别是产业园的出色运营能力,能提高企业的安全性。在目前避险情绪较大的市场环境中,对于投资者来说也是十分具有吸引力的。5月份销售数据向好,金地商置的股价有望在调整过后酝酿出下一轮上涨行情。

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